Por Matheus Ribeiro*

A busca por funding é um desafio constante para pequenas e médias incorporadoras que precisam de capital para viabilizar projetos e crescer de maneira sustentável, acompanhando o ritmo de expansão elevado do mercado imobiliário e as tendências do setor. No entanto, antes de partir para a captação de recursos, é fundamental que essas empresas implementem boas práticas de governança, garantindo transparência, credibilidade e eficiência na comunicação com investidores e credores.

Muitas incorporadoras podem pensar que governança é um tema complexo, restrito a grandes companhias. No entanto, a governança corporativa é um pilar essencial para empresas de qualquer porte, pois envolve transparência, responsabilidade corporativa e conformidade com regras e boas práticas de mercado. O primeiro passo para uma governança eficaz é o registro correto das informações financeiras e contábeis. Esse processo deve ser contínuo e abranger todas as áreas da incorporadora. A confiabilidade dessas informações é necessária para transmitir ao mercado um retrato real da empresa,  ajudando a contar a história da companhia e facilitando a captação de crédito. Além disso, é fundamental ter um planejamento claro para a utilização do capital captado. O crédito obtido deve ser bem direcionado, garantindo que sua aplicação gere um valor maior do que o custo da operação. Isso demonstra maturidade na gestão financeira e torna a incorporadora mais atraente para investidores e financiadores.

A experiência no mercado de funding imobiliário mostra que um dos principais fatores de sucesso na captação de recursos é a capacidade de comunicar bem os números da companhia. O setor imobiliário tem um ciclo longo e demanda capital intensivo, o que torna a credibilidade financeira um diferencial competitivo. Mais do que números grandes, o mercado valoriza números confiáveis. As demonstrações financeiras e contábeis devem refletir fielmente a operação da incorporadora e, para isso, contar com uma contabilidade especializada no setor pode ser visto como um diferencial.

Um passo inicial para aprimorar a governança e a transparência é a adoção de softwares especializados para incorporação imobiliária. Essas ferramentas são parametrizadas para facilitar o registro de informações comerciais, financeiras e contábeis, tornando os dados mais rastreáveis e alinhados às melhores práticas do mercado. A evolução tecnológica tem transformado a forma como o mercado de crédito avalia as incorporadoras. A inteligência artificial e a digitalização democratizaram o acesso às informações, colocando empresas de diferentes portes em um mesmo patamar de conhecimento. Hoje, escritórios de crédito e analistas podem acessar dados financeiros e de pagamento de forma instantânea, tornando a pontualidade nos compromissos financeiros um fator determinante para a obtenção de crédito qualificado.

Olhando brevemente para os números, vemos que o mercado imobiliário brasileiro registrou um volume total de funding de R$ 2,4 trilhões em 2024, representando um crescimento de 10% em relação ao ano anterior. Tradicionalmente, os recursos para financiamentos imobiliários no Brasil vêm de fontes públicas, como o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) e o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). No entanto, a participação do SBPE no funding imobiliário diminuiu de 34% para 32% devido a saques líquidos na poupança, que totalizaram R$ 15,5 bilhões no ano. Por outro lado, o FGTS aumentou sua participação de 26% para 27%, com um crescimento nominal de 12%, alcançando R$ 641 bilhões. Com a redução na participação da poupança e as limitações dos recursos do FGTS, o mercado de capitais tem se destacado como uma alternativa viável para o financiamento imobiliário. Instrumentos como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e Fundos de Investimento Imobiliário (FII) têm se tornado cada vez mais relevantes como soluções complementares para a captação de recursos pelas incorporadoras.

Diante da diversidade de opções de funding disponíveis no mercado, como bancos, fintechs, crowdfundings e fundos de investimento, é fundamental encontrar a solução mais adequada à realidade da incorporadora. Nem todo dinheiro é igual, e a escolha do produto de crédito certo deve considerar fatores como taxa de juros, prazo, garantias exigidas e disponibilidade do capital. O smart funding é um exemplo de solução adaptável às necessidades das incorporadoras, ao disponibilizar recursos para o desenvolvimento de SPEs de acordo com cada fase do projeto. Esse tipo de funding, planejado e estratégico, permite que o capital obtido gere um valor maior do que seu custo, seja para alavancar o crescimento, melhorar a negociação com fornecedores ou otimizar o fluxo de caixa.

Para pequenas e médias incorporadoras, a captação de funding não se resume apenas a buscar recursos no mercado. O sucesso desse processo passa, necessariamente, por uma governança bem estruturada, comunicação transparente e escolha estratégica do crédito ideal. Investir em boas práticas de governança não é um custo, mas sim um fator de competitividade e sustentabilidade para o crescimento no setor imobiliário. Quanto mais organizada e transparente for a incorporadora, maiores serão suas chances de acessar o funding necessário para impulsionar seus projetos e fortalecer sua posição no mercado.

(*) Matheus Ribeiro, controller da Versi